Можно ли отменить сделку по купле-продаже недвижимости?
Возврат денег за некачественный товар или услугу — повсеместно применяемая практика. Аналогичное правило касается и крупных покупок, например, квартиры или дома, однако в этом случае покупателю за защитой свои прав придется обратиться в суд.
Предпосылки для возврата недвижимости
Если в процессе пользования недвижимостью новый владелец выявил скрытые недостатки, которые не позволяют использовать ее по прямому назначению и одновременно с этим не соответствуют требованиям, установленным действующим законодательством (экологические, санитарно-гигиенические, пожарной безопасности), то у него есть все основания для расторжения договора купли-продажи.
В таком случае владельцу следует обратиться в экспертную организацию, специалисты которой подтвердят наличие «существенных недостатков», противоречащим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Законные основания возврата квартиры
Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе (ГК) РФ. В частности, согласно ст.469 продавец на основания договора купли-продажи обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых используется.
Статья 475 ГК РФ подтверждает возможность возврата товара, если в нем находятся «неустранимые недостатки». Покупатель вправе отказаться от выполнения договора купли-продажи, в частности: потребовать замену товара на аналогичный, но качественный или, в случае покупки недвижимости, возврат денег за приобретенный товар.
Покупателю достаточно доказать, что при покупке квартиры он не увидел скрытых недостатков и обратиться к экспертам, которые подтвердят несоответствие товара его целям, в данном случае — проживанию. Документ, согласно судебной практике, является письменным доказательством несоответствия товара, в данном случае — жилой недвижимости. И именно он, в совокупности с другими подтверждающими документами, будет впоследствии рассматриваться судом (Пленум Верховного суда №23 от 19.12.2003). Дополнительно, в целях подтверждения собранных доказательств, суд может назначить повторную экспертизу или обратиться к другому эксперту (Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст.87).
Практическое применение закона
Прецедент по возврату квартиры уже создан: покупателю в городе Сочи удалось добиться возврата средств за приобретенную квартиру, которая не отвечала требованиям СНиП.
Верховный суд, рассматривающий это дело, дал разъяснения коллегам — краевому суду, который, с учетом вышеупомянутых пояснений, вынес решение в пользу покупателя и обязал истца вернуть полученные средства.
Безусловно, покупка квартиры требует предельной внимательности. Основные сведения о недвижимости содержатся в выписке из ЕГРН, которая включает сведения о правообладателях, данные о государственном кадастровом учете, регистрации прав и иные данные. Если же в процессе эксплуатации новый собственник выявил дефекты, которые не соответствуют прямому предназначению квартиры, то ее, как и любой другой товар, можно вернуть в установленном законом порядке.
