Целесообразность и порядок проведения межевания участка
Вопросы, связанные с межеванием земельных участков, в том числе аспекты рекомендательного характера регламентируются федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» (далее — Закон о ГРН) №218-ФЗ от 13 июля 2015 года, «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ от 24 июля 2007 года и иными нормативно-законодательными актами РФ.
Здесь и далее следует отметить, что понятие «межевание» в действующем законодательстве не употребляется. Вся нормативно-правовая база сводится к выполнению кадастровых работ в отношении земельных участков (их частей), подлежащих кадастровому учету.
При выполнении кадастровых работ определяются координаты границ и площадь участка, а также его месторасположение. Поэтому межевание следует рассматривать, как комплекс кадастровых работ в отношении того или иного земельного участка.
Обширная нормативно-правовая база позволяет четко ответить по существу вопросов, которыми, так или иначе, задаются дачники, землевладельцы, сельские жители и иные категории собственников.
Обязывает ли закон проводить межевание границ?
Однозначно — нет. В данном случае речь идет о ранее сформированных участках, права на которые возникли до 31 января 1998 года (то есть, с момента вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Существуют ли ограничения (запреты) при регистрации прав на участки без установленных границ?
Права на такие участки признаются действительными даже при отсутствии их регистрации в ЕГРН.
Ни один законодательный акт РФ не обязывает собственника проводить межевание с последующим внесением сведений в ЕГРН. Более того, государственная регистрация права собственности на земельный участок, оформленная по правилам прежнего законодательства, признается юридически действительной.
Положения Закона о ГРН (ст.26,27) не предусматривают оснований для отказа (приостановления) регистрации прав на землю из-за отсутствия сведений о границах в ЕГРН, равно как и не ограничивают право на совершение сделок с таковыми.
Важно: действующее законодательство не устанавливает сроки, в течение которых собственник обязан внести данные о границах (провести межевание) своего участка.
Существует ли категория собственников, которым в принципе можно не делать межевание?
Закон един для всех граждан РФ, равно как и не обязывает собственников вносить в ЕГРН сведения о границах земельных участков.
Для чего необходимо межевание границ?
Необходимость проведения кадастрового учета возникла одновременно с частной собственностью, и именно она определила требования к точному определению границ участков.
Точность и достоверность границ — одна из уникальных характеристик, без которых образование земельного участка невозможно. То есть, если у участка нет определенных границ, то риск их нарушения многократно возрастает.
Именно по этой причине представители Росреестра настоятельно рекомендует собственникам проводить межевание с последующим внесением в ЕГРН достоверных сведений о границах, что, в свою очередь, обеспечивает защиту имущественных прав и позволяет в будущем избежать притязаний третьих лиц в отношении участка или его части.
Чем отличаются участки с временным характером сведений?
Информация об объектах недвижимости с временным характером сведений, внесенных в ЕГРН, сохраняется до момента государственной регистрации права или аренды, но не позднее 01.03.2022. В данном случае речь идет о земельных участках, находящихся в муниципальной или государственной собственности.
Если по истечению установленного срока сведения в ЕГРН остались без изменений (то есть, права на участок не были зарегистрированы), то данные о таком объекте будут исключены из ЕГРН.
Временные сведения, содержащиеся в ЕГРН, могут быть исключены на основании заявления собственника недвижимости, поданного по результатам преобразования такого объекта.
Одновременно с этим законодательством запрещено и образование новых объектов из участков, сведения о которых носят временный характер.
Если участки были образованы из земель, государственная собственность на которые не была разграничена, то исключение сведений из ЕГРН осуществляется на основании заявления представителя органа государственной власти или местного самоуправления.
То есть, владельцам или пользователям объектов с временным характером сведений необходимо в установленные законом сроки провести кадастровые работы и внести соответствующие данные в ЕГРН.
В каких случаях выполнение кадастровых работ (межевания) обязательно?
- Участку не присвоен кадастровый номер (не состоит на кадастровом учете).
- Участок внесен в ЕГРН с присвоенным статусом «ранее учтенный без координат».
- Отсечение части участка, предназначенного для аренды, наложения обременения и проч.
- Образование нового участка для последующей сдачи в аренду или оформления в собственность.
- Раздел или объединение участка (ов).
- Перераспределение земельных угодий.
- Выдел в счет доли (для сельхозугодий).
Почему не совпадают существующие границы участков?
Причин несоответствия фактических границ сведениям, внесенных в ЕГРН, несколько, но основных всего две:
- Сведения в ЕГРН внесены по данным инвентаризации, которые были определены с недостаточной точностью и изначально были ошибочными (такие ошибки считаются реестровыми). В частности, применение разных систем координат в разное время привело к некорректному пересчету полученных сведений и отражению их в ЕГРН.
- Границы участка были определены правильно, однако позднее собственник самовольно изменил их.
Для чего проводится повторное межевание земельного участка?
Процедура повторного межевания не предусмотрена действующим законодательством, и проводится только при обнаружении реестровой ошибки. Если же документы в отношении границ земельного участка подготовлены надлежащим образом, то проведение повторных кадастровых работ в отношении границ участка не требуется.
Что делать владельцам земельных участков, если их границы не совпали или находят друг на друга?
При обнаружении реестровой (кадастровой) ошибки, воспроизведенной в ЕГРН, правообладателю недвижимости следует подготовить документы, необходимые для ее исправления. Речь идет об ошибках, допущенных в межевом или техническом плане, карте-плане или акте обследования территории.
Реестровая ошибка подлежит исправлению в течение 5 рабочих с момента представления заявления и обновленных документов, подготовленных кадастровым инженером по результатам проведенных кадастровых работ.
Если ошибка исправляется по решению суда (обращение в суд обязательно в том случае, когда ошибка затрагивает интересы третьих лиц), то она так же подлежит исправлению в течение пяти рабочих дней с момента поступления соответствующего решения в регистрирующий орган.
Кто проводит межевание?
Кадастровые работы уполномочены проводить только кадастровые инженеры, состоящие в саморегулируемой организации (СРО) и имеющие соответствующую страховку.
До заключения договора подряда на проведение кадастровых работ собственнику участка рекомендуется проверить выбранного кадастрового инженера в реестре членов СРО, представленного на сайте Росреестра. Если сведения о таком инженере отсутствуют, то данное лицо не уполномочено осуществлять кадастровые услуги.
Стоимость кадастровых работ
Стоимость межевания зависит от местонахождения участка, площади, необходимости согласования границ с третьими лицами и сбора дополнительных документов. В среднем проведение кадастровых работ по России варьирует в пределах 5 000-30 000 рублей. Стоимость работы определяется на основании сметы, которая впоследствии становится неотъемлемой частью договора подряда.
Стоимость работ определяется в соответствии с Законом о кадастровой деятельности. Расценки и тарифы на проведение кадастровых работ, согласно законодательству, устанавливаются субъектами РФ. Однако в большинстве регионов РФ максимальные тарифы на проведение кадастровых работ не установлены.
Как удостовериться в том, что кадастровый инженер не допустил ошибку при проведении межевания?
Чтобы проверить расчеты кадастрового инженера необходимо обратиться к другому кадастровому инженеру (геодезисту), который вынесет на местности несколько координат.
Если погрешность выбранных координат не превысит допустимых пределов, то кадастровые работы произведены правильно.
Допустимая погрешность в расчетах варьирует в пределах 0,1-0,2 метра (для населенных пунктов и земель сельхозназначения).
Стоимость выноса в среднем составляет 1 000-5 000 рублей.
Проверять качество выполненных работ рекомендуется в силу того, что некоторые недобросовестные специалисты могут «подтянуть» границы участка к сведениям, которые уже указаны в ЕГРН. Происходит это от того, что исправление ошибки в ЕГРН — дело непростое и длительное, проще соотнести фактические границы с теми, которые указаны в ЕГРН.
Очевидно, в таком случае лучше удостовериться в верности расчетов кадастрового инженера, чем в будущем получить судебный спор с третьей стороной.
